El gobernador firmó el Proyecto del Senado 1165 convirtiéndolo en ley.
Con la firma del gobernador, Pedro Pierluisi Urrutia, entró en vigor una nueva Ley que fortalece los derechos de los deudores hipotecarios frente a un proceso de cobro de esa deuda o la ejecución de la hipoteca por parte de la Institución financiera.
El nuevo estatuto enmienda Ley 169-2016, conocida como “Ley de Ayuda al Deudor Hipotecario” para colocar en el acreedor hipotecario la responsabilidad de orientar al deudor hipotecario sobre las alternativas de mitigación de pérdidas que tiene disponible tanto a nivel federal como local.
También le impone el deber de asistir al deudor en el proceso de cumplimentar la solicitud de mitigación de pérdidas y le prohíbe negarse a aceptar pagos parciales de esa deuda.
El nuevo Artículo 4 de la Ley ahora enmendada dispone que “Será responsabilidad del acreedor hipotecario orientar al deudor hipotecario de las alternativas de mitigación de pérdidas que tiene disponible tanto a nivel federal como local. También debe asistir al deudor en el proceso de cumplimentar la solicitud de mitigación de pérdidas, de buena fe y cumpliendo siempre con los parámetros federales y locales pertinentes. A tales efectos, durante el proceso de negociación y adopción del plan de mitigación de pérdidas, el acreedor hipotecario no podrá negarse a aceptar pagos parciales a la deuda”.
Se agrega además un nuevo Artículo 6 a la ley que establece que “La Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, a través de la División de Educación Financiera, desarrollará una campaña de orientación sobre los derechos que esta ley garantiza al deudor hipotecario durante el proceso de mitigación de pérdidas, incluyendo la obligación del acreedor hipotecario de recibir pagos parciales de su acreencia mientras se inicia, desarrolla y concluye el proceso de mitigación de pérdidas”.
El proyecto recién aprobado recuerda en su Exposición de Motivos, que la Ley 169-2016, creó un procedimiento para asegurar que mientras el deudor hipotecario participaba de un proceso de discusión o negociación con el acreedor hipotecario de mitigación de pérdidas se paralizarán -o no se iniciarán- recursos legales para el cobro y ejecución de hipoteca.
En ese contexto, cita la opinión del juez Carlos Vizcarrondo Irizarry en un caso que llegó al Tribunal de Apelaciones de Puerto Rico en relación con este estatuto.
Dijo entonces el magistrado que la Ley de Ayuda al Deudor Hipotecario “fue aprobada con el propósito de requerir al acreedor de un préstamo hipotecario en mora que, antes de iniciar cualquier proceso legal que pueda culminar en una demanda en cobro de dinero y ejecución hipotecaria, se le ofrezca al deudor hipotecario la alternativa de mitigación de pérdidas, (loss mitigation), y sólo tras dicho proceso haber concluido en su cabalidad, y el deudor hipotecario conocer si cualifica o no para dicha alternativa, entonces el acreedor hipotecario podría comenzar un proceso legal ante los tribunales de Puerto Rico”.
Agregó el juez entonces que “La ley reconoce que, en muchas ocasiones y aunque el deudor hipotecario se encuentre en el proceso de cualificación del programa de mitigación de pérdidas, la oficina legal de la entidad bancaria ha incoado un proceso legal de demanda en cobro de dinero y ejecución hipotecaria (práctica conocida como dual tracking), por lo que persigue evitar las situaciones injustas y perjudiciales a las que se expone el deudor hipotecario…A tales fines, la citada Ley 169-2016 ordena la paralización de los procesos legales pendientes en que se haya presentado la solicitud de mitigación de pérdidas, siempre y cuando no haya recaído una sentencia final, firme e inapelable”.
Se indica también en la Exposición de Motivos de la nueva ley que aunque se dispuso que “durante el proceso de mitigación de pérdidas, el acreedor hipotecario no podrá negarse a aceptar pagos parciales a la deuda”, ello no ha evitado que las entidades hipotecarias se nieguen a aceptar pagos parciales o incompletos por parte del deudor hipotecario mientras se inicia, negocia o adopta el plan de mitigación de pérdidas.
“Como consecuencia, un deudor hipotecario es obligado a acumular deudas excesivas de su deuda hipotecaria en lugar de estar facultado a acreditar a su deuda pagos menores o parciales. Para atender esta situación, se aclara el lenguaje contenido en el Artículo 4 de la Ley 169 para ampliar las protecciones a los acreedores de deudas hipotecarias durante el período previo al proceso de mitigación de pérdidas”.
Estas enmiendas a la Ley 169-2016 ya están en vigor pues el proyecto dispuso que “comenzará a regir inmediatamente después de su aprobación y sus disposiciones se aplicarán de manera prospectiva”.
